LA DEFISCALISATION POUR LES PARTICULIERS

La Loi Girardin prévoit que les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent défiscaliser entre 25% et 50% du montant de l'acquisition d'un bien immobilier neuf. En plus de la réduction du montant de l’impôt sur le revenu, de nombreuses déductions viennent en diminution du revenu imposable.

I –LA REDUCTION D'IMPOT SUR LE REVENU POUR LES PARTICULIERS QUI INVESTISSENT OUTRE MER : DE 25 % A 50% DU MONTANT DE L’ACQUISITION

La Loi Girardin est applicable à toutes les constructions neuves dans les DOM  – art 199 du CGI

A – Investissements direct par acquisition d’un bien neuf dans les DOM: le gouvernement propose une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu avec les taux les plus élevés.

Trois possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer, l'acheteur loue le bien sans plafonds, l'acheteur habite le logement.
Prix du m² surface défiscalisable fixé à 2 024 € par m² de surface habitable en 2006 (plafond indexé sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE).

1 – Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite « plafonnée »

La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : une limitation quant aux revenus du locataire, une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ». (art 199 undecies)

En louant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 2024 € TTC  / m² de surface défiscalisable, autrement dit :

La réduction d'impôt est de 50% du prix de la « surface défiscalisable » x 2024 euros TTC

La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte (art 46 ann III CGI)

Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de 140 000 euros. En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :

53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2024 = 136 397
136 397 x 50% = 68 198 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 13 640 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 13 000€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l'impot final sera anéanti.

2 – Le taux de défiscalisation est de 40% :

La défiscalisation bénéficie d’un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.

La réduction d'impôt est de 40% du prix de la « surface défiscalisable » x 2024 euros TTC

Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 140 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :

53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2024 = 136 397
136 397 x 40% = 54 558 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 10 912 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 11 000€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l'impot final sera de 88€.

3 – L'acquisition est affectée à l’habitation principale du propriétaire :

La loi Girardin permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affectée à l’habitation principale du propriétaire.

Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 2024 € TTC/ m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte sur 10 ans.

Le propriétaire prend l’engagement d’occuper son bien au titre de son habitation principale pendant 5 ans au moins – aucun aménagement n’est possible pendant ces 5 ans.

Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m², une terrasse couverte de 14 m² pour un prix total d'acquisition de 140 000 euros.

La défiscalisation sera de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2024 = 136 397
136 397 x 25% = 34 099 euros sur dix ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 3 410 euros par an pendant 10 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 4 000€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l'impot final sera de 590 €.

B – Le montant des loyers et le prix du marché locatif

Le montant du loyer à percevoir sera soit celui du « locatif intermédiaire », soit celui du loyer dit « libre ».

1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire :

Pour bénéficier des montant maximum de défiscalisation en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 11,31 € / m² par mois de surface habitable.

Les revenus du locataire seront limités comme suit :

-Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 59,16 m² de :

67,39 x 136 = 9165,04 / 12 = 763,75 euros/mois hors charges.

2 – Le loyer dit « libre » :

Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d’appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc…
ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.

Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif.

La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. . La loi GIRARDIN est applicable jusqu’en 2016.